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 发帖时的心情…… 深圳房产律师张茂荣:深圳“车位立法”违法论是个伪命题 2014/12/12 12:23:08
作者:法向人间 // 本版专辑 // 发贴数:1 // 积分:// 注册:2014/12/12
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深圳房产律师张茂荣:深圳“车位立法”违法论是个伪命题

——兼与房产商律师商榷《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》的合法性

▇ 广东信荣律师事务所主任、房产草根律师张茂荣

2014年12月10日上午,深圳市律师协会房地产法律专业委员会就《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》(简称《办法》)召开专题研讨会,深圳多家媒体到场报道。

研讨会上以万科集团法务总经理颜雪明为代表的房产商律师一边倒地认为《办法》缺乏上位法基础,违反《立法法》、《物权法》、《合同法》等相关法律规定,研讨会俨然变成了声讨会,对此本律师持完全不同意见,认为《办法》不但没有违反上位法,而且出台具有巨大的历史和实践意义,现分述如下:

1、《物权法》并没有确认住宅小区内停车位归房地产开发企业所有,《办法》违反《物权法》之说没有法律依据。

房产商律师认为《办法》违法的核心观点就是违反了《物权法》第74条第2款规定,认为该款已明确界定了住宅小区内停车位的归属问题,即归建设单位开发商所有,而事实上该条款原文是“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,只是规定了权属来源方式,即约定取得制,并没有规定权利必然属于哪一方当事人。车位属于谁取决于双方如何约定,即可以约定为建设单位所有,也可以约定为全体业主所有。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条只是针对建设单位出售、附赠或者出租等方式处分给业主是否符合“应当首先满足业主的需要”予以明确,只涉及车位使用权而不涉及所有权;第6条只是认定占用业主共有道路或者其他场地增设的车位为物权法第七十四条第三款所称的业主共有车位,并不涉及该增设车位之外车位的权属问题。至于房产商律师根据条文推理以及“谁投资谁所有”推断车位属于开发商所有,完全是一家之言,属个人解释、无权解释,从小业主角度来说,说所有建造成本已纳入房款,车位属于全体业主所有亦符合逻辑,现状是各说各的理,并无司法定论(实践中部分承认停车位为房产商所有的城市只不过是以牺牲小业主利益为代价多收了房产商地价的结果,并无法律依据)。

2、《办法》没有违反《立法法》

房产商律师认为车位所有权属于民事基本制度,根据《立法法》规定只有法律才可以界定、限制或者剥夺,《办法》规定配建车位属于全体业主所有是以红头文件形式否定法律规定。实际情况是《办法》并没有规定配建车位属于全体业主,而是规定“配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有,增设停车位可约定为房地产开发企业所有”(见第4条),完全遵循了《物权法》权属约定制规定,只是在条文表述方面存在约定事宜法定化的不妥,应修改为“住宅建设用地使用权应出让给同意配建停车位归全体业主共有的受让人”,即在土地使用权出让阶段附条件出让,就像附限价、指定配建一定比例保障房、指定受让人资格等条件出让一样,这种附条件出让完全是出让双方意思自治的结果,符合法律规定。

3、《办法》没有违反《合同法》

《办法》第4条在表述方面确有不妥,给人的感觉是侵犯建设单位的缔约自由权,然如上所述,也只是表述不妥,绝非违法,因为任何合同都是双方协商一致的结果,任何一方都可以提出缔约条件,政府附条件出让土地是其作为土地所有权人的权利,是《物权法》所赋予的权利之一,如果受让方不能接受所附条件可以不交易,由同意接受条件的受让方受让,如果没有任何人同意条件导致的结果无非是交易不成土地流拍而已,政府并没有强制受让方接受条件受让。

4、至于《办法》破坏了财产秩序,只会制造社会混乱的说法,多少有点杞人忧天,上纲上线的味道,只待实践检验,在此不做过多辩驳。

5、《办法》出台,意义重大。

众所周知,小区车位属稀缺资源,车位利益巨大,房产商与小业主争夺已久,《物权法》起草过程中,各方利益博弈下,车位权属问题几易其稿,其中第三次、第四次、第五次、第六次审议稿都曾明确规定“车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有”,然各方力量较量下直至《物权法》出台最终删除了该规定,取而代之的是权属约定制,其权属争议仍未解决,而房产商属于房屋买卖格式合同的制定方,权属约定制本质是牺牲了购房者的利益,变相确认了车位属于房产商所有,因为房产商在制定合同时不可能将车位约定为购房者所有(这也是《物权法》出台后房屋买卖合同增加了车位权属约定的原因所在),此次《办法》通过附条件出让土地的方式,在土地使用权出让的阶段约定配建车位属于全体业主共有,实实在在地为全体小业主做了一件大好事,因为小业主购房者互不相识互不联系,形成不了合力,无法集体与房产商协商约定车位属于买方所有,深圳市政府已经开始正视并面对这一问题,采取了行之有效的办法解决,开创了全国解决《物权法》车位权属约定制形同虚设的问题,值得肯定褒扬!

事越辩越明,理越说越清,位不同所见不同,观点需要碰撞,只有一种声音绝不代表公正,小业主维权律师尊敬房产商大佬律师,房产商大佬律师的观点也要接受小业主草根律师的质疑,如此则事理明、规则畅,人心服。

相关链接:

1、关于《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的通告http://www.szfdc.gov.cn/xxgk/tzgg/othersgg/201412/t20141202_100651.html

2、颜雪明:深圳的“车位立法”严重违法http://weibo.com/p/230418653639da0102vfe8

3、《物权法》车位立法进程:http://paper.yunnan.cn/html/20070328/news_93_100946.html
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